EXPULSION ET TREVE HIVERNALE
Quelle est la durée d’un contrat de bail d’habitation d’un appartement/maison loué non meublé ?
Le bail d'habitation est prévu pour une durée minimale de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
Par dérogation, il est possible de prévoir un bail d'un an, dit bail précaire, mais en ce cas le motif de la brève durée doit impérativement être spécifié au contrat de bail, et en cas de renouvellement le contrat redevient de droit, en dépit de toute clause contraire, d'une durée de trois ans.
Dans quelles conditions le locataire peut-il mettre fin au bail d’habitation d’un appartement/maison loué non meublé ?
Il résulte des dispositions des articles 12 et 15 I al 2 de la Loi du 6 Juillet 1989 que le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il n’a pas à respecter la date anniversaire du contrat.
Il n’est assujetti à aucune obligation de forme, simplement pour des questions de preuve il est préférable de notifier ce congé par courrier recommandé avec avis de réception.
Le locataire sortant doit respecter un préavis, lequel est habituellement de 3 mois, sauf cas particulier comme la mutation, premier emploi ou la perte d’emploi, locataires au RSA
Il doit également continuer à payer ses loyers, et permettre l’accès à son logement pour que le propriétaire puisse le faire visiter par de potentiels nouveaux locataires.
Le propriétaire peut-il mettre fin au bail à tout moment ?
Le propriétaire, pour sa part, hors hypothèse d'impayés ou de conflits avec le locataire, ne peut résilier le bail que 6 mois avant la date anniversaire du contrat (càd tous les trois ans). Il doit en outre motiver sa reprise du logement, ceci en se référant aux possibilités limitatives offertes par la Loi, à savoir :
- Congé reprise pour habiter, à titre d'habitation principale, par le propriétaire ou sa famille proche (le propriétaire-bailleur, son époux ou partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou ses ascendants et descendants, et ceux du conjoint, partenaire ou concubin notoire);
- Congé pour vendre (en respectant le droit de préemption du locataire) ;
- Congé pour motif légitime et sérieux (étravaux de rénovation importants).
Limite : les locataires âgés de plus de soixante ans ayant de faibles ressources fixées par règlement sont protégés plus spécifiquement.
Quelles sont les modalités de sortie du bail ?
Tout d'abord, et bien évidemment, le locataire doit régler son loyer jusqu'à son départ effectif des lieux.
Ensuite, les deux parties peuvent s'entendre pour convenir d'un rendez vous aux fins d'étalir ensemble un état des lieux de sortie, sur la base duquel seulement, et en comparaison avec l'état des lieux d'entrée, des retenues pourront être réalisées sur le dépôt de garantie (caution).
Attention : la restitution de la caution génère beaucoup de contentieux. N'hésitez pas à vous faire assister de Maître Elodie BAYER pour vous assurer que vos droits seront respectés, et que les retenues sur votre caution sont justifiées. À défaut, elle vous aidera à saisir la juridiction compétente.
En cas de co-titularité du bail, à qui le congé doit-il être notifié pour être valable ?
En vertu de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la notification ou la signification faite au locataire par le bailleur est opposable à son conjoint ou partenaire si l’existence de cette situation n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
En revanche, si le bailleur a connaissance de la situation des locataires, il devra donner congé aux deux.
Il vaut mieux signifier le congé par deux lettres distinctes adressé à chacun des conjoints ou partenaires, en évitant une lettre unique comportant le nom des deux locataires.
Quels sont les risques de la fin de bail en cas de colocation ?
Attention, en cas de colocation, lorsque l'un des colocataire quitte le logement loué, le contrat de bail est maintenu, ce qui comporte des risques car il demeure solidaire des éventuels impayés locatifs et des dégâts qui pourront être causés après son départ si aucun état des lieux n'est réalisé à la date de sa résiliation.
Attention : sympathique et pratique, la fin de la colocation peut s'avérer difficile sur le plan juridique... N'hésitez pas à consulter Maître Elodie BAYER afin d'anticiper votre sortir des lieux.
Comment se passe la fin du bail en cas d'impayés des loyers et charges ?
Dès le premier impayé de loyer et avant tout action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :
- à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer ;
- à la personne qui s'est portée caution pour le locataire ;
- Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement en tiers payant.
Si toutefois le locataire ne régularise pas la situation, il convient de lui envoyer un commandement de payer (acte d'Huissier de Justice) visant la clause résolutoire, laquelle figure de façon type quasi systématiquement dans les conventions de bail d'habitation et prévoit que le bail sera résilié automatiquement ,en cas d'impayés des loyers et charges aux échéances convenues.
Le locataire dispose d'un délai de 1 mois pour régulariser son compte locatif. A défaut, le bailleur peut saisir le JCP du ressort du logement loué pour faire constater la résiliation du bail.
Cette procédure doit également être signifiée à la caution éventuelle, amenée à garantir le paiement des loyers.
En cas de régularisation de la dette locative au jour de l'audience, le juge peut écarter la résiliation du bail. Dans le cas contraire, il peut accorder des délais de paiement et / ou des délais pour libérer les lieux, lequel s'ajoutera à la période hivernale.
Attention : la Loi prévoit de nombreux mécanismes protecteurs du locataire en matière d'expulsion. L'expertise de Maître Elodie BAYER dans ce domaine lui permettra de contrôler les points de procédure (délais, notification à la Préfecture, etc,,,) qui vous permettront de vous maintenir le plus longtemps dans les lieux ou de gagner du temps.